Účetnictví SVJ a BD pro začátečníky
Play preview Přehrát ukázku
Videozáznam
6.5.2025 (Út)
4 h 50 min.
Ing. Martin Durec

Účetnictví SVJ a BD pro začátečníky

O školení
Přepis & Shrnutí
Dotazy 18
Hodnocení 9

Témata

  • Právní srovnání bytových družstev a SVJ
  • Účetní předpisy a specifika podvojného účetnictví
  • Účtování služeb a příspěvků na správu domu
  • Zdaňování příjmů a podávání daňových přiznání
  • Účetní a daňové řešení úvěrů, dotací a pojistných plnění
  • Odvody a zdanění mezd a odměn funkcionářů
AI shrnutí celého školení

Pro koho je školení určeno

Podle role

Finanční účetní
Daňový poradce
Auditor

Podle sektoru

Bytová družstva

Související události

Štítky

Ing. Martin Durec

Ing. Bc. Martin Durec je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze. Od roku 2007 je členem Komory daňových poradců a rovněž i certifikovaným účetním. Vykonává daňové poradenství a lektorskou a publikační činnost v oblasti problematiky správy bytového fondu.

Všechna školení lektora (3)

Co říkají naši zákazníci

Účetní ve firmě COMPEK MEDICAL SERVICES, s.r.o.
Šárka Holečková
Věrný předplatitel od roku 2020
Účetní ve firmě COMPEK MEDICAL SERVICES, s.r.o.

„Videolektor mi pomáhá udržet si základní přehled v různorodých oblastech účetnictví – sleduji aktuální školení a podle potřeby se mohu vracet ke konkrétním pasážím nebo si vše pročíst v přepisu. Oceňuji možnost dodatečně se doptat lektora i to, že nemusím nikam cestovat a přesto mám k dispozici kvalitní vzdělávání. Velmi si cením odbornosti přednášejících, především pana Marka Reinohy a paní Ing. Hany Ondruškové, která na mě opravdu silně zapůsobila.“

Auditor, majitel firmy Skala, s.r.o.
ThDr. Ing. Pavel Skala
Věrný předplatitel od roku 2014
Auditor, majitel firmy Skala, s.r.o.

„Nemusím chodit na přednášky. Stačí se jen posadit k počítači a potřebné informace jsou na světě. Navíc je zde výborná odborná a pedagogická úroveň přednášejících. Vřele doporučuji všem, kteří chtějí ušetřit čas, ale taky peníze.“

logo ekus
Ing. Miroslava Zbořilová
Věrná předplatitelka od roku 2018
Daňová poradkyně a jednatelka firmy EKUS HK, s.r.o.

„Již řadu let využíváme předplatné školení ve Videolektorovi a s radostí mohu tuto službu doporučit i ostatním. Oceňuji zejména kvalitu lektorů, široký záběr témat i možnost neomezeně se vracet k záznamům školení.“

Jak pracovat s videozáznamem

1

KROK 1

Videozáznam můžete sledovat kdekoliv, kde máte přístup k internetu. Stačí se jen přihlásit k vašemu uživatelskému účtu. Můžete jej sledovat přímo na webu Videolektora nebo si záznam stáhnout a pustit třeba na cestách nebo na chatě.

2

KROK 2

Každý videozáznam je pro vás připraven ke zhlédnutí do 5 pracovních dní od živého vysílání školení. Jakmile bude videozáznam online, upozorníme vás e-mailem. Přehled nově vydaných videozáznamů, uvidíte také po přihlášení k vašemu uživatelskému účtu.

3

KROK 3

Celý videozáznam obsahuje zpravidla víc jak 3 hodiny plné informací. Můžete si jej pustit od první do poslední minuty, ale také si jednoduše vyberete díky obsahu nebo prezentaci pod videem jen určitou část, která vás zajímá.

Videolektor nabízí

tmp -ikona

Dotazy po skončení školení

I po ukončení školení můžete pokládat dotazy a vést tak diskuse jak mezi sebou, tak s našimi specialisty a občas i přímo s lektorem. Nově vám na dotazy odpovídá také náš Honza - virtuální poradce, který poskytne odpověď na dotaz ihned.

tmp -ikona

Účast na živých vysíláních

Nadcházejících školení se můžete zúčastnit online a v průběhu můžete pokládat lektorovi živé dotazy. Stačí se na ně předem přihlásit. Po skončení budou k dispozici jak záznam, tak veškeré materiály.

tmp -ikona

Pokročilé vyhledávání

Díky pokročilému vyhledávání v zákaznické sekci můžete jednoduše nalézt informace napříč školeními a dotazy od zákazníků.

tmp -ikona

Minimálně 50 nových školení

Během 12 měsíců připravíme minimálně 50 nových školení, která se budou týkat změn v zákonech a předpisech, ale také nabídnou výklad postupů a praktické příklady."

tmp -ikona

Interaktivní testy

Pro ověření znalostí k dané problematice slouží interaktivní testy. Ihned obdržíte výsledky a můžete se v záznamu podívat na ty pasáže, ve kterých jste chybovali.

tmp -ikona

Neomezené přehrávání

Záznamy z školení spustíte v libovolném prohlížeči přímo na vašem počítači, tabletu nebo chytrém telefonu. A přehrát si je můžete kolikrát budete potřebovat.

Načíst nové
Položit dotaz
Typ dotazu
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 15:08
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Dobrý den,

v bytovém domě byly prodané jednotlivé byty vlastníkům před x lety, ale nevzniklo SVJ. To vzniká v tuto chvíli. Vlastníci platili peníze do něčeho jako fond oprav, z kterých platili náklady za společné prostory. Co s těmito penězi teď při vzniku SVJ.? Dají se vložit? Jak účtovat?

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 15:08
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Jaký bude postup, pokud předseda SVJ vykonává zároveň úlohu srávce (evidence příspěvků, vyúčtování služeb, běžný servis) - lze použít pravidelnou měsíční
odměnu na základě mandátní smlouvy?

user avatar

Ověřený uživatel

10 let s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

10 let s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 14:43
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Musí mít vlastník souhlas SVJ při zasklení balkonu svého balkonu? Musí být schváleno vlastníky? Že je zasahováno do omítky SVJ.

user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 14:17
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Pozemek darovaný právnickou osobou svj je zdanitelný příjem svj?

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 14:11
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Členové SVJ se dohodli na možnosti výměny stávajících klasických oken v obývacích pokojích bytových jednotek za okna francouzská (pouze ti, kteří mají zájem - schváleno na členské schůzi). Jak to správně řešit účetně - mimořádný příspěvek konkrétních členů a následná úhrada realizace dodavateli? Děkuji.

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 14:06
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Bytové družstvo provedlo revitalizaci domu v roce 2016. Ještě v záruční době uplatnilo BD u stavební firmy neúspěšně reklamaci na dílo. Následně podalo na stavební firmu žalobu na slevu z ceny díla. Došlo k mimosoudnímu vyrovnání a BD obdrželo v roce 2024 od stavební firmy částku - slevu z ceny díla. Můj dotaz zní, jak daňově naložit s přijatou částkou v bytovém družstvu. Děkuji

user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 13:26
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Dobrý den, prosím, když se jedná o SJM (společné vlastnictví manželů), tak vyúčtování atd. probíhá na jednoho z nich, nebo musí být rozděleno na oba? Děkuji

user avatar

Ověřený uživatel

10 let s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

10 let s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 13:26
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Dobrý den,
1) Má předsednictvo povinnost nechat jednotlivé vlastníky SVJ nahlédnout do jakékoli dokumentace na jejich žádost? Např. Smlouva o pojištění domu?
2) Být účasten na otevírání obálek na výběrovém řízení rekonstrukce hlavního domovního vedení?
Odpověď pí. předsedkyně představenstva mailem:
"Dobrý den, až budeme vědět termín, kdy se obálky budou otevírat oslovíme Vás."
Termín mi byl doručen 1 den předem mailem a to na druhý den ráno, kdy jsem si již nemohla udělat volno.
Zdůvodnění předsedkyně telefonicky: "Musela jsem se shodnout na čase s nějakou paní xy." (která zřejmě měla být přítomna?). Je toto v pořádku? Mohly se i přes mou žádost obálky s výběrovým řízením otevřít beze mě?
Na výběrové řízení měli necelé 3/4 roku.
Firma, která vypracovávala projekt na provedení rekonstrukce se účastní též na provedení rekonstrukce, což se mi zdá podivné. Dále jsou byly obálky ještě s dvěmi firmami. Čtvrtá firma se prý nezúčastní a pátá nemá kapacitu. Kolik firem se má oslovovat, pokud dvě z pěti odmítnou již předem? Mají se oslovit další?

Děkuji

user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 12:28
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

A úvěr, který budu splácet BD mohu dát do daňově uznatelných nákladů ?

user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

Přidáno: 06. 05. 2025, 12:18
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Dobrý den, když budu pronajímat byt ve vlastnictví BD, jako člen, bude to příjem můj jako člena podle §9 nebo příjem BD jako právnické osoby ?

00:00:06 Dobrý den. Jsme tady, abychom si řekli něco málo účetní a daňové problematice bytových družstev a společenství vlastníků. Začneme takovým nudným, leč nutným úvodem, který bohužel budete muset znát pro to správné uchopení, řekněme zaúčtování těch standardních účetních případů, potažmo jejich zdaňování. A to v podstatě takový základní právní rámec a rozdíl mezi oběma subjekty. To znamená, že mezi bytovými družstvy a společenství vlastníků.
00:00:41 Takže společenství vlastníků je korporace stejně jako bytové družstvo, to je také korporace, nicméně společenství vlastníků je jenom korporace, není to obchodní korporace, to znamená, že se na ni nevztahuje zákon o obchodních korporacích, ale je upravena toliko § 1194 až 1216 občanského zákoníku.
00:01:01 V podstatě ta úprava je dána nebo je, řekněme, stanovena zákonodárcem tak, že když by se vám stalo, že v těch § 1194 až 1216 občanského zákoníku, potažmo ve stanovách nebo v nějakých, řekněme, navazujících právních předpisech jste nenašli odpovědi na vaše otázky, můžete se ještě podpůrně podívat do těch částí občana, které upravují spolky. Tím nechci říct, že by společenství vlastníků byl spolek. Není to ani zvláštní forma spolku, je to zcela samostatná nezávislá právnická osoba.
00:01:41 Jenom na některé věci za určitých okolností můžete podpůrně použít tu úpravu občana týkající se spolku, nicméně těch je v praxi velmi, velmi málo. V drtivé většině právě najdeme odpovědi v těch § 1194 až 1216 občana, případně ve stanovách. Rovněž můžeme najít ještě odpovědi na naše otázky v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., což je fakticky takové docela hezké krátké nařízení vlády, které nám upravuje některé otázky týkající se bytového společenství, mimo jiné též SVJ. Bytové družstvo je obchodní korporace, to znamená, že se na něj primárně vztahuje zákon o obchodních korporacích.
00:02:33 V zásadě je to postaveno tak, že na začátku zákona o obchodních korporacích zjednodušeně řečeno najdeme takové ty nejzákladnější věci, které jsou společné všem obchodním korporacím. Potom najdeme v tom zákoně, řekněme, pasáže, které se týkají toliko družstev obecně. A nakonec najdeme § 727 až 757, které se nám týkají, které se zabývají toliko, pouze a jenom speciálně bytovými družstvy. To znamená, že v podstatě, když to řeknu hodně ošklivě, přečtěte si celý zákon o obchodních korporacích a bude to OK.
00:03:11 Ne, vážně, musíte si přečíst v podstatě ten úvod, který se týká obecně všech obchodních korporací, potom si musíte přečíst obecně družstva a potom bytová družstva. Takto trošku složitěji to je uvedeno. Tak, ten základní rozdíl. Společenství vlastníků je v podstatě takový lepší domovník s právní subjektivitou, která se, který se stará, zjednodušeně řečeno, o část majetku jeho členů. Říkám část majetku. Tento majetek ses ve společné části. Když by šlo všechno dobře a byl by svět ideální, tyto společné části domu by měly být ideálně definovány v prohlášení, prohlášení vlastníka § 1666.
00:04:00 S tím, že v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. najdeme i, řekněme, určité zpřesnění toho, co občanský zákoník považuje za společné části. Řekněme, občanský zákoník je relativně skoupý stran definice společných částí domu. V podstatě kromě řekněme nějakých těch prostor kruciálních pro existenci toho domu jako celku a pozemku pod domem atd., toho moc zase až tak jako neurčuje. To nařízení vlády č. 366/2013 Sb. tyto společné části nějakým způsobem, řekněme, precizuje.
00:04:39 Nicméně pokud je prohlášení vlastníka uděláno dobře, tam byste měli vlastně ideálně najít definici toho, co jsou ty společné části a tedy o co se to společenství vlastníků stará. Pokud nějaká prostora v domě, tedy typicky samozřejmě ty byty, nejsou definovány jako společné části domu, tak se o ně nestará SVJ, ale ti samotní vlastníci. To SVJ se skutečně stará jenom o, řekněme zjednodušeně řečeno, ty společné části domu po té technické stránce. Potom je tady taková ta stránka administrativní. Toto je trochu, řekněme, možná trochu složitější. Opět odkazuji na to nařízení vlády č.
00:05:22 366/2013 Sb., které nám docela hodně pomůže, zejména stran těch administrativních věcí, které to SVJ ze zákona musí dělat, protože to v podstatě se bere, že se tyto činnosti vztahují k správě společných částí domu. Je tu tedy správce. Mimochodem správce je oficiální termín. Někdy se pod pojmem správce myslí třeba nějaká ta účetní nebo jiná kancelář, která na základě nějaké příkazní smlouvy či mandátní smlouvy postaru se stará o to SVJ po stránce účetní, technické atd. Ne, oficiální termín správce je rezervován toliko SVJ v tomto případě, takže to je oficiální pojem.
00:06:12 A znovu opakuji, správce se pouze stará o část majetku svých vlastníků, nedělá nic jiného. To znamená, že není majitelem ani nájemcem těch společných částí domů, o které se stará. Ne, skutečně je to takový, abyste si to mohli představit, lepší domovník s právní subjektivitou. Ono je to vůbec docela zajímavé, protože asi víte, že podle Ústavy vlastnictví zavazuje. To znamená, když to hodně zjednoduším, majitel určité věci se o tu věc musí starat a nese za ni zodpovědnost.
00:06:48 Zajímavý, zajímavé je to, že v tomto konkrétním případě toto, zpět, v případě bytového spoluvlastnictví to zase až tak úplně nechci říct neplatí, ale řekněme, že to není úplně to, na co jsme v praxi zvyklí. Společné části domu jsou v obecné rovině součástí jednotek. Když máme jednotku zapsanou v katastru nemovitostí, tak to není, pokud je to bytová jednotka, jenom ten samotný byt, kde ten vlastník bydlí, ale je to i podíl na společných částech domu. Hovoříme-li tedy alespoň o jednotkách, které jsou definovány dle nového občana, to znamená, že je po 1. lednu 2014.
00:07:28 To znamená, že když vy máte byt, součástí, respektive vlastníte jednotku, jste vlastník zapsaný v katastru nemovitostí, tak vedle toho samotného bytu, který je součástí té jednotky, je ještě součástí jednotky i podíl na společných částech domu, na sušárnách, kočárkárnách, pozemků pod domem, nosných zdí atd. To znamená, že vy jste spolumajitelem těch společných částí domu. Ostatní vlastníci, vaši kolegové, kteří v tom domě vlastní rovněž jednotky, jsou dalšími spolumajiteli.
00:08:00 To znamená, že když to hodně zjednoduším, vlastníte byt a ostatní části domu, které nejsou takovým tím samotným bytem a jsou společnou částí domu, tak ty spoluvlastníte. Za normálních okolností byste se o to musel starat vy, respektive musel byste se o všechny části vámi vlastněné nemovité věci, vlastně jednotky, starat vy. Nejenom o ten byt, jež je součástí jednotky, ale i ty podíly společných částí domu, jež jsou součástí jednotky.
00:08:29 Jenže my tu máme společenství vlastníků, které a) vzniká ze zákona, b) se ze zákona stará o ty společné části domu pod svojí majetkovou i právní odpovědností s tím, že když to trochu zjednoduším, přestože vy jste spolumajitelem těch společných částí domu, tak na ně nesmíte ani sáhnout. Od toho je to tu SVJ. To znamená, že tady se dostáváme na takové pole, kdy vlastně zodpovědnost a povinnost za správu, opravy atd. těch společných částí domu nese to SVJ, ne ten vlastník.
00:09:05 To znamená, že když SVJ nekoná a některému z vlastníků vznikne na těch společných částech nebo dokonce i na těch jeho jednotkách prostě obecně škoda, tak to SVJ musí teoreticky plnit. Například pokud zatéká střechou, zateče do bytu, do společných částí, jednomu z vlastníků vznikne škoda, tak ten vlastník se obrací nejen na ostatní vlastníky, ale na to SVJ s náhradou škody. To znamená, že jak říkám, vlastník se stará o tu část jednotky, která je bytem a není společnou částí domu.
00:09:37 O tu část jednotky, která je dle, zjednodušeně řečeno, prohlášením vlastníka společnou částí domu, se stará SVJ, přestože není majitelem, nájemcem a ničím podobným, a to pod svojí majetkovou zodpovědností s tím, že SVJ se o toto musí starat a ten vlastník naopak nesmí. Takto jednoduché to je nebo jednoduché. Je to trochu prostě něco jiného, než na co jsme v praxi zvyklí. Tak toto je v kostce SVJ. U bytového družstva je to výrazně tradičnější. Bytové družstvo se zabývá správou bytového domu v majetku bytového družstva.
00:10:18 To znamená, že on vlastní to bytové družstvo, vlastní ten dům a ten pronajímá zejména svým členům, družstevníkům za nějaké družstevní nájemné. To znamená, že na rozdíl od SVJ družstevník nevlastní žádnou nemovitou věc, není v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník čehokoliv. Ne, on vlastní toliko družstevní podíl s právem nájmu bytu. Nic víc, nic méně. To znamená, že takové ty, řekněme, výrazy, jako je v uvozovkách prodej družstevního bytu, jsou nepřesné. Neprodáváte družstevní byt, ale prodáváte družstevní podíl s právem nájmu bytu.
00:11:00 To znamená, že v podstatě standardní, jako akcionář prodává akcie, družstevník prodává družstevní podíl, zjednodušeně řečeno. Samozřejmě to bytové družstvo se o svůj majetek stará, což je ten jeho, což je ten dům. Družstevníci v podstatě se o to nemají co starat. Ti tak maximálně, řekněme, se starají o, řekněme, ty byty, které mají ve svém nájmu v rozsahu povinností dané stanovami toho bytového družstva. Nic víc, nic míň, když to hodně zjednoduším takto jednoduše. To bytové družstvo, to je v rámci nebo vůči svým družstevníkům, členům v pozici pronajímatele a oni jsou téměř standardní nájemci.
00:11:47 Takto jednoduché to je. Členství v SVJ je ze zákona. To znamená, že jakmile člověk či právnická osoba nabyde majetku, nabyde do majetku nějakou jednotku, ať už bytovou či nebytovou v tom domě, ve kterém je to SVJ, tak se stará, tak se stává automaticky ze zákona členem tohoto SVJ, nemůže s tím nic udělat. To už prošlo i testem ústavnosti, takže tam není co řešit. Zároveň přestane býti členem toho SVJ, pokud pozbyde vlastnictví ke všem jednotkám v tom domě a zase s tím nemůže dělat vůbec nic. V případě bytového družstva je to přesně naopak. Tam je to ryze dobrovolné.
00:12:29 To znamená, že daný člověk, pokud chce být členem bytového družstva, musí podat přihlášku, požádat atd. Teď, prosím, nějakým způsobem pro zjednodušení ignorujme, řekněme, přechod z dědění, darování, takové ty věci, ano, teď skutečně myslím ten nejzákladnější postup, kdy člověk by se chtěl stát členem bytového družstva na základě nějakého svého uvážení, protože chce. Takže jak říkám, musí podat přihlášku, musí eventuálně uzavřít smlouvu o dalším členském vkladu, složit další členský vklad.
00:13:09 Musí samozřejmě splňovat požadavky dané stanovami na členství, jsou-li tedy souladné se zákonem, a pak se teprve stává družstevníkem. Pokud chce z družstva odejít, zase buď může udělat něco velmi ošklivého, družstvo ho může vyloučit, nebo to může být prostě na základě vzájemné dohody, kdy odejde, dostane eventuálně nějaký ten vypořádací podíl a je vyřešeno. To znamená, že na rozdíl od členství v SVJ, které je ze zákona, členství u bytového družstva zpravidla ze zákona není. Tam je to skutečně víceméně na základě toho, že někdo chce být členem a něco pro to udělá.
00:13:50 Teď znovu opakuji, nehovoříme o nějakém přechodu vlastnictví na základě například zdědění odkazu atd., prosím, o tom pro zjednodušení abstrahujem. Hovoříme prostě skutečně jenom o tom, že člověk chce být v družstvu. Tak drobnost, pokud vlastník prodá svoji jednotku jako nemovitost vlastníkovi B, vlastník A přestává býti dnem právního účinku členem SVJ, vlastník B začne být členem SVJ.
00:14:23 U bytového družstva pokud člen družstevník A prodá svůj družstevní podíl s právem nájmu bytu nějaké osobě B, tak vlastně se tím prodejem, který mimochodem družstvo neschvaluje, ono ho pouze bere na vědomí, což je v podstatě věc, že družstvo v zásadě nějakým způsobem nemůže moc dobře ovlivnit, kdo nebo ten samotný prodej, ledaže by ten nabyvatel byl skutečně nějaká nezpůsobilá osoba dle stanov býti družstevníkem, na to opatrně.
00:14:56 U toho bytového družstva může být i například nebo z družstevnictví vyloučena například právnická osoba, protože bytové družstvo je založeno za účelem zabezpečování bytových potřeb svých členů, což právnická osoba dost těžko může být, to může být jenom fyzická osoba. Takže to asi problém není. Ale samozřejmě je nutno bez dalšího odmítnout ustanovení stanov, která by byla nějakým způsobem diskriminační vůči členům, řekněme, menšin atd. To je nutno bez dalšího odmítnout.
00:15:25 To znamená, že v drtivé většině bytové družstvo tedy jenom bere na vědomí vlastně tu kupní smlouvu, kdy družstevník A osobě B převádí svoje družstevní práva a povinnosti správy nájmu družstevního bytu. Tak, ručení členů za závazky právnické osoby. U družstva je to jednoduché, tam v obecné rovině ne. U SVJ je to bohužel trošičku naopak. Tam vlastníci ručí v zásadě celým svým majetkem za dluhy společenství. Naštěstí je to ručení dílčí, nikoliv solidární, což znamená, že vlastníci ručí za závazky společenství toliko do výše svého spoluvlastnického podílu.
00:16:09 Spoluvlastnický podíl je mimochodem takový ten dlouhý nehezký zlomek, který najdeme v katastru nemovitostí u každého jména každého vlastníka, tak jenom do té výše. Takže ono to zase až tak zlé snad není. Tak, orgány, tady je to docela dost stejné. U bytového družstva nejvyšší orgán je členská schůze. U SVJ shromáždění. Exekutiva. U bytového družstva je to představenstvo, což je kolektivní orgán nebo předseda družstva, to jako je to malé do 50 členů, což je individuál. U SVJ je to kolektivní orgán výbor anebo individuál předseda společenství.
00:16:54 Družstvo má ještě kontrolní komisi, což je kontrolní orgán. SVJ ji nemá ze zákona. Bytové družstvo může mít i jiné orgány zřízené stanovami. To samé může mít to, i to SVJ, například nějakého toho v uvozovkách revizora nebo podobně, což je něco jako řekněme kontrolní orgán nikoliv nepodobný té kontrolní komisi, co má družstvo.
00:17:20 V podstatě kontrolní komisi bytové družstvo obvykle má, protože ji má ze zákona. SVJ naopak jako žádný kontrolní orgán ze zákona nemá, ale může ho mít, protože jak jsme si řekli, SVJ může mít i jiné orgány zřízené stanovami, než je shromáždění, výbor nebo předseda společenství. Možnost vedlejšího podnikání. Tak, u bytového družstva v zásadě ano, ale není to úplně bezbřehé. Bytové družstvo může podnikat, pokud se jedná v podstatě jenom o takovou doplňkovou činnost, která nějakým způsobem podporuje tu činnost hlavní, což je v podstatě zabezpečování bytových potřeb svých členů.
00:17:57 V zásadě zákon o obchodních korporacích nepočítá, že by se nejednalo o nic víc než něco doplňkového. Tedy v zásadě by se nemělo jednat o nic, co by bylo nějak přehnaně rizikové. To znamená, že nějaké formy rizikového podnikání by družstvo mělo mít v zásadě podle stávajícího úzu zakázáno. Nicméně když to, nicméně když se vypořádám s těmito omezeními, že by to nemělo být moc rizikové a že by to měl být spíš takový doplněk. Ano, bytové družstvo v obecné rovině může podnikat. U SVJ je to jednoduché. SVJ podnikat nesmí, a to tak, že vůbec, má zakázány všechny formy podnikání, aktivního i pasivního.
00:18:39 Nemůže být členem nějakého s. r. o., které podniká. Dokonce nemůže ani v podstatě dělat to, čemu bychom mohli říct nějakou formu, řekněme, pasivního podnikání, což je, řekněme, nějaká ta účast na podnikání někoho jiného. To znamená, že když to hodně zjednoduším, bytové družstvo nemůže investovat a nemůže investovat tam, kde návratnost těch investic záleží na podnikatelském úspěchu investovaného subjektu. To znamená, že bytové družstvo může pořídit třeba, já nevím, spořící účet v bance nebo termínovaný účet v bance, to problém není.
00:19:17 Může zřejmě pořídit i státní pokladniční poukázky, ani to není problém. Ale akcie, obligace, podílové listy, na ty zvlášť pozor, tak tam bohužel. Trestem za to by byla v podstatě absolutní neplatnost úkonu nabytí, což by mohlo být docela dost nepříjemné. Takže pozor na to. Vlastní majetek v podstatě bytové družstvo v zásadě bez nějakého relevantního omezení. Zase pozor na nějaké ty rizikové formy podnikání, nějaké rizikové nabývání, respektive nabývání rizikových forem, řekněme, investování rizikového kapitálu atd. Tak na to pozor.
00:20:00 Ale řekněme, když to zjednoduším, obecně bez jakéhokoliv omezení. U SVJ je to složitější, protože tam je zákaz nabývání finančního majetku ve formě investic, o nichž jsem teď před chvilinkou hovořil. U ostatního druhu, u ostatních majetků nebo ostatních druhů majetku, omlouvám se, je to fakticky bez omezení s výjimkou jedné, leč velmi, velmi důležité věci. Ostatní formy majetku SVJ může nabývat volně, bez problémů, s jedním podstatným omezením, a to, že majetek může nabývat tolik za účelem pořízení a provozování za účelem správy domu, nijak jinak.

Celý přepis si můžete zobrazit po zakoupení školení.

Klíčové body ze školení

Účtování oprav a rekonstrukcí v SVJ na pětky
Společenství vlastníků jednotek musí veškeré náklady na opravy, údržbu i technické zhodnocení společných částí domu účtovat do nákladů v účtové třídě 5. Vzhledem k tomu, že SVJ spravovaný majetek nevlastní, nelze tyto stavební úpravy účtovat rozvahovým způsobem přímo z fondu oprav.
Zdaňování příjmů z pronájmu společných částí domu
Příjmy z pronájmu společných prostor, jako jsou střechy pro antény nebo sušárny, náleží přímo jednotlivým vlastníkům jednotek. Tyto příjmy si musí vlastníci sami zdanit a shromáždění SVJ nemůže bez souhlasu všech vlastníků rozhodnout o jejich převodu do fondu oprav.
Povinnost vedení podvojného účetnictví pro obě korporace
Jak bytová družstva, tak společenství vlastníků jednotek mají zákonnou povinnost vést standardní podvojné účetnictví. Použití jednoduchého účetnictví nebo daňové evidence je u obou těchto subjektů vyloučeno.

Rozdíly mezi BD a SVJ, 1. část

0:08
  • SVJ je správcem cizího majetku vlastníků, zatímco bytové družstvo je vlastníkem domu a členové mají pouze družstevní podíl s právem nájmu.
  • Členství v SVJ vzniká automaticky ze zákona nabytím vlastnictví jednotky. V bytovém družstvu je členství dobrovolné a zakládá se převodem podílu.
  • Členové BD za dluhy družstva neručí. Vlastníci v SVJ ručí za dluhy společenství celým svým majetkem do výše svého spoluvlastnického podílu.

Celé shrnutí si můžete zobrazit po zakoupení školení.

user avatar

Ověřený uživatel

user avatar

Ověřený uživatel

Přidáno: 27.08.2025, 10:30

user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 06.05.2025, 15:16

user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 06.05.2025, 15:16

user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

Přidáno: 06.05.2025, 15:15

Děkuji

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Přidáno: 06.05.2025, 15:15

user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

user avatar

Ověřený uživatel

3 roky s VL

Přidáno: 06.05.2025, 14:37

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Přidáno: 06.05.2025, 14:35

Oceňuji během výkladu časový prostor na připomínky, dotazy.

user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 06.05.2025, 14:34

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Přidáno: 06.05.2025, 13:44