Nemovitosti a jejich nájem 2023
Play preview Přehrát ukázku
Videozáznam
5.10.2023 (Čt)
4 h 2 min.
RNDr. Ivan Brychta

Nemovitosti a jejich nájem 2023

O školení
Přepis & Shrnutí
Dotazy (21)

Témata

  • Legislativní předpisy a základní pojmy
  • Vstupní cena a odpisování nemovitostí
  • Opravy, technické zhodnocení a tvorba rezerv
  • Příjmy z nájmu a vyúčtování služeb
  • Prodej nemovitostí a osvobození od daně
  • Uplatnění DPH u nemovitých věcí
AI shrnutí celého školení

Pro koho je školení určeno

Podle role

Finanční účetní
Daňový poradce
Auditor

Podle sektoru

Korporace
Neziskovky
Bytová družstva

Související události

Štítky

Ivan Brychta

RNDr. Ivan Brychta

Daňový poradce od roku 1995, má více jak dvacetiletou praxi v daňovém, účetním a ekonomickém poradenství, včetně spolupráce na auditech společností. Kromě daňového poradenství se věnuje rozsáhlé přednáškové činnosti z oblasti daní a účetnictví, je autorem či spoluautorem řady odborných daňových publikací a svými články z daňového práva a účetnictví přispívá do různých odborných periodik.

Všechna školení lektora (60)

Co říkají naši zákazníci

Účetní ve firmě COMPEK MEDICAL SERVICES, s.r.o.
Šárka Holečková
Věrný předplatitel od roku 2020
Účetní ve firmě COMPEK MEDICAL SERVICES, s.r.o.

„Videolektor mi pomáhá udržet si základní přehled v různorodých oblastech účetnictví – sleduji aktuální školení a podle potřeby se mohu vracet ke konkrétním pasážím nebo si vše pročíst v přepisu. Oceňuji možnost dodatečně se doptat lektora i to, že nemusím nikam cestovat a přesto mám k dispozici kvalitní vzdělávání. Velmi si cením odbornosti přednášejících, především pana Marka Reinohy a paní Ing. Hany Ondruškové, která na mě opravdu silně zapůsobila.“

Auditor, majitel firmy Skala, s.r.o.
ThDr. Ing. Pavel Skala
Věrný předplatitel od roku 2014
Auditor, majitel firmy Skala, s.r.o.

„Nemusím chodit na přednášky. Stačí se jen posadit k počítači a potřebné informace jsou na světě. Navíc je zde výborná odborná a pedagogická úroveň přednášejících. Vřele doporučuji všem, kteří chtějí ušetřit čas, ale taky peníze.“

logo ekus
Ing. Miroslava Zbořilová
Věrná předplatitelka od roku 2018
Daňová poradkyně a jednatelka firmy EKUS HK, s.r.o.

„Již řadu let využíváme předplatné školení ve Videolektorovi a s radostí mohu tuto službu doporučit i ostatním. Oceňuji zejména kvalitu lektorů, široký záběr témat i možnost neomezeně se vracet k záznamům školení.“

Jak pracovat s videozáznamem

1

KROK 1

Videozáznam můžete sledovat kdekoliv, kde máte přístup k internetu. Stačí se jen přihlásit k vašemu uživatelskému účtu. Můžete jej sledovat přímo na webu Videolektora nebo si záznam stáhnout a pustit třeba na cestách nebo na chatě.

2

KROK 2

Každý videozáznam je pro vás připraven ke zhlédnutí do 5 pracovních dní od živého vysílání školení. Jakmile bude videozáznam online, upozorníme vás e-mailem. Přehled nově vydaných videozáznamů, uvidíte také po přihlášení k vašemu uživatelskému účtu.

3

KROK 3

Celý videozáznam obsahuje zpravidla víc jak 3 hodiny plné informací. Můžete si jej pustit od první do poslední minuty, ale také si jednoduše vyberete díky obsahu nebo prezentaci pod videem jen určitou část, která vás zajímá.

Videolektor nabízí

tmp -ikona

Dotazy po skončení školení

I po ukončení školení můžete pokládat dotazy a vést tak diskuse jak mezi sebou, tak s našimi specialisty a občas i přímo s lektorem. Nově vám na dotazy odpovídá také náš Honza - virtuální poradce, který poskytne odpověď na dotaz ihned.

tmp -ikona

Účast na živých vysíláních

Nadcházejících školení se můžete zúčastnit online a v průběhu můžete pokládat lektorovi živé dotazy. Stačí se na ně předem přihlásit. Po skončení budou k dispozici jak záznam, tak veškeré materiály.

tmp -ikona

Pokročilé vyhledávání

Díky pokročilému vyhledávání v zákaznické sekci můžete jednoduše nalézt informace napříč školeními a dotazy od zákazníků.

tmp -ikona

Minimálně 50 nových školení

Během 12 měsíců připravíme minimálně 50 nových školení, která se budou týkat změn v zákonech a předpisech, ale také nabídnou výklad postupů a praktické příklady."

tmp -ikona

Interaktivní testy

Pro ověření znalostí k dané problematice slouží interaktivní testy. Ihned obdržíte výsledky a můžete se v záznamu podívat na ty pasáže, ve kterých jste chybovali.

tmp -ikona

Neomezené přehrávání

Záznamy z školení spustíte v libovolném prohlížeči přímo na vašem počítači, tabletu nebo chytrém telefonu. A přehrát si je můžete kolikrát budete potřebovat.

Načíst nové
Položit dotaz
Typ dotazu
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Dotaz k záznamu VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 21. 04. 2026, 12:25

Dobrý den,
1/2026 byl koupen družstevní byt za 1.900.000 Kč.
2/2026 je byt převeden do osobního vlastnictví. Dle smlouvy o převodu platí nabyvatel 3.000 Kč za náklady související s přípravou smlouvy.
3-6/2026 rekonstrukce.
7/2026 dlouhodobý pronájem.
7/2026 začátkem pronájmu se byt začne odepisovat. Z jaké částky budu odpisy počítat? Je potřeba znalecký posudek?
Děkuji moc za odpověď.
An.

user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Dotaz k záznamu VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 07. 10. 2025, 10:50
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

že FO vlastní budovu déle než 10 let (pronajímána pro obchod, nebyla odepisovaná), pozemek pod budovou koupila před rokem, nyní obojí prodává - jak to bude s osvobozením od daně z příjmů?

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Dotaz k záznamu VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Přidáno: 04. 06. 2025, 15:45
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Lékařka má pronajatou ordinaci v lékařském domě. Ordinuje 2 dni v týdnu. Spotřebu elektřiny jí vyúčtuje pronajimatel podle přidruženého elektroměru pro danou ordinaci, topení je rozpočítáno na všechny nájemce podle pronajaté plochy. Kámenem úrazu je rozpočítání spotřeby vody a stočné. Kde pronajimatel provedl vyúčtování poměrem podle počtu osob v budově bez ohledu na ordinační dobu. V nájemní smlouvě má lékařka u tohoto bodu zapsáno, že rozpočítání bude provedeno podle provozních dní všech nájemců. Vzorec celková spotřeba za budovu : celkový počet provozních dní všech nájemců
x provozní dni jednotlivého nájemce. Prosím vás, podle jaké vyhlášky nebo směrnice se postupuje v tomto případě, když každý nájemce v budově má jiný počet dní využití. Děkuji.

user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Dotaz k záznamu VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 18. 01. 2024, 11:30
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Dobrý den, chtěla bych ověřit svůj názor, zda postup je možný.
Máme k pronájmu kancelářské prostory, které pronajímáme plátcům i neplátcům.
Občas se stane, že smlouvu uzavřeme, osoba se nastěhuje, pak přestává řádně platit nebo dokonce i zmizí. To měsíční nájemné a služby cca 5000- 8000 Kč za měsíc zůstanou neuhrazené.
Samozřejmě na právníka utratíme víc, aby zahájili proces vymáhání. Držet takovéto pohledávky a pak tvořit k nim opravné položky, mi přijde zbytečně.
Proto vidím tyto možností:
1. Pokud celková pohledávka je do 30 tis, tak ji daňově odepíšu.
2. Pokud by byla větší, tak to by byl problém, protože to už je na opravné položky k pohledávkám.
Ale mohla bych ty pohledávky dobropisovat? Vyloženě dobropisovat do aktuálního měsíce ve kterém účtuji, i když ta pohledávka je starší? Nebo raději udělat storno ve měsíci, kde byla účtována a podat dodatečné DPH?
Předem děkuji za Váš názor.

user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Dotaz k záznamu VYŘEŠENO
user avatar

Ověřený uživatel

5 let s VL

Přidáno: 24. 10. 2023, 14:02
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Dobrý den, chtěla bych se zeptat. Naše společnost, plátce DPH, vlastní apartmán, který jsme poskytovali svým zaměstnancům a jejich známým jako ubytování. Lidé využívali apartmán pro svou rekreaci, tudíž jsme odváděli z tržeb DPH. Teď máme možnost pronajmout apartmán na základě smlouvy (nevíme, zda smlouvu zpracovat na ubytování nebo na pronájem) na 5 měsíců člověku, který bude apartmán využívat jako přechodné ubytování, protože bude v dané oblasti pracovat. Nevíme, zda pořád účtovat jako ubytování nebo jako nájem, tudíž osvobozené od DPH. Budeme účtovat měsíční nájem plus zálohy na energie. Nebudeme poskytovat žádné další služby, jako lůžkoviny, úklid atd., takže by to plnilo znaky nájmu nebytových prostor, který je osvobozen od DPH, ale na druhou stranu se jedná jen o pronájem na 5 měsíců.
Pokud se bude jednat o nájem bytových prostor, který bude osvobozen od DPH, budeme muset počítat koeficient kvůli DPH z tržeb celé společnosti, nebo pouze z tržeb daného apartmánu?

VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

VYŘEŠENO
VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 11. 10. 2023, 14:15
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Dobrý den, vratnou kauci říkáte, že na Ú 324. není lepší Ú 379???? jako můj závazek k nájemci do doby ukončení nájmu?

VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

VYŘEŠENO
VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 11. 10. 2023, 14:15
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Smlouva o výpůjčce nemovitosti, se souhlasem podnájmu. Příjmy z podnájmu plynou vypůjčiteli. Může vypůjčitel uplatňovat skutečné náklady? Např. pojištění, když je pojistná smlouva přímo na majitele nemovitosti. Odpisy nemovitosti, výdaje na opravy a údržbu nemovitosti?

VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Dotaz k živému vysílání VYŘEŠENO
VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 11. 10. 2023, 14:15
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Prosím o zodpovězení dotazu. Plátce pronajímá místnost neplátci na kosmetické služby. Nájem je včetně služeb - úklid, praní prádla, elektrika a voda. U těchto služeb si uplatňujeme DPH na vstupu. Jak budeme fakturovat? Celková faktktura s 21% DPH nebo nájem zvlášť bez DPH a služby s 21% DPH?

VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

VYŘEŠENO
VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 11. 10. 2023, 14:15
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Dobrý den, prosím o radu jak zdanit pronájem vodní nádrže. Plátce pronajímá vodní nádrž neplátci -nepodnikající FO (účel pronájmu chov ryb). Jak zdanit v sazbě 21 % nebo 0%. Jen pro doplnění: vodní nádrž slouží v případě potřeby hasičům jako požární nádrž pro čerpání vody. Děkuji Vargová

VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

VYŘEŠENO
VL
user avatar

Ověřený uživatel

2 roky s VL

Přidáno: 11. 10. 2023, 14:15
| Naposledy upraveno: 19. 12. 2025, 17:08

Plátce pronajímá kancelář neplátci. Bude faktura s DPH?

00:00:03 Tak dobrý den i ode mne. Vítám vás také jménem svým na semináři s názvem Nemovitosti a jejich nájem v roce 2023. Co nás čeká, tak máte hned na této následující stránce. Celou kapitolu jsem, celou problematiku jsem rozdělil do šesti kapitol. Nejprve si řekneme něco úvodem o legislativě, která s tím souvisí a vysvětlíme si některé pojmy, které budou důležité pro další výklad. Potom se budeme zabývat vlastnictvím nemovité věci, čili otázkou vstupní ceny odpisů anebo i pořizováním na leasing, což ale nebývá příliš časté u nemovitostí, protože to není až tak výhodné.
00:00:49 Dále se budeme zaměřovat na náklady související s držbou. Probereme rezervy na opravy. Probereme rozdíly mezi technickým zhodnocením a opravami. Kdo co hradí, zda pronajímatel či nájemce. Potom už se budeme zabývat ve čtvrté kapitole vysloveně příjmy nebo chcete-li výnosy z nájemného, včetně toho, když je nějaký ten nájemní vztah, kdy pronajímatelé jsou spoluvlastníky. Budeme řešit i otázku služeb fakturovaných nájemcům atd. V páté části budu mít tak trošku takový pelmel, protože je spousta věcí, na které se ptáte, které je důležité rozebrat, ale není to na nějakou samostatnou kapitolu.
00:01:32 Takže tady se budeme zabývat problematikou jednotky, společenství vlastníků, jistoty, odstupného, prodejem nemovitostí a souvisejícím osvobozením atd. No a ještě máme šestou část. V té šesté části proberu DPH, aplikace u nájmu a dodání nemovitých věcí je poměrně komplikovaná, takže to probereme podrobně, stejně tak jako možnosti krácení odpočtu.
00:02:00 Co se týče těch podkladových textů té celé prezentace, kterou budete mít před sebou, tak pokud narazíte na nějaký text barevně zvýrazněný, tak vězte, že pokud jsou nějaké novinky v roce 2023, tak je máme podbarveny starorůžovou barvou, kdežto původní znění, pokud tam budu uvádět nějaké třeba historické znění, tak je podbarveno takovou modrošedou barvou. Někdy pro ten výklad je důležité si říci i co třeba platilo dříve. Proto také někde to původní znění ještě bude.
00:02:35 No a budu mít také všechno prošpikováno pokyny, informacemi a výklady správce daně, protože to není pro vás právně závazné, ale je potřeba o tom vědět, jaký je názor správce daně, tak to mám podbarveno takto zeleně. A jako tradičně dodávám, že pokud se vám bude zdát, že zákon říká něco jiného než ten výklad správce daně, tak se přirozeně držte zákona. No a mám v tom podkladovém textu připravené i nějaké příklady. Takže pokud uvidíte text napsaný modrým písmem, tak to jsou právě ty příklady, které budeme probírat. Tak no a teďka už mi dovolte první část a úvod do problematiky.
00:03:19 Tady na té první stránce máme jednotlivé předpisy, které se toho výkladu týkají. My pochopitelně z těch daňových zákonů budeme se soustřeďovat zejména na daň z příjmů a daň z přidané hodnoty. Daň z nemovitých věcí také pochopitelně musíte znát, ale to je problematika, kterou jsem z časových důvodů do dnešního webináře nezařadil. Potom už máme legislativu občanskoprávní, na základě které jsou nájemní vztahy uzavírány.
00:03:53 Takže nejprve k tomu, co platilo do konce roku 2013, kdy celou problematiku upravoval občanský zákoník z roku 1964 co se týče bytů, nebytové prostory řešil samostatný zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor z roku 1990. No a speciální problematiku budov rozdělených na jednotky potom zákon o vlastnictví bytů. To všechno od roku 2014 už řeší pouze občanský zákoník.
00:04:25 My se krátce budeme zmiňovat o přechodných ustanoveních, která říkají, že pokud tedy nějaká ta smlouva byla uzavřena do konce roku 2013, tak nemusela být ještě přetvořena na nějaké ty nové podmínky toho občanského zákoníku, protože něco z toho nového platí přímo ze zákona, z té nové legislativy, ale pochopitelně pokud třeba byly nějaké smluvní podmínky určeny jinak podle těch původních předpisů, tak to pochopitelně zůstává také v platnosti, ale k tomu se ještě dostanu. Měl bych také zdůraznit, že občanský zákoník má svoje prováděcí nařízení. Je to prováděcí nařízení, které budu také zmiňovat.
00:05:10 Nařízení č. 308/2015 Sb., které nám říká bližší vymezení běžné údržby a drobných oprav. Je to v podstatě obdoba toho, co tady dříve bylo v nařízení č. 258/1995 Sb. No a ještě bych citoval jeden předpis, je to zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Týká se to tedy skutečně jenom problematiky bytů a nebytových prostorů v domě s byty a souvisejícího vyúčtování. Ale v některých případech určitě je dobré vědět ty souvislosti, například otázka paušalizace služeb atd.
00:06:01 Takže na tento předpis také budeme dále upozorňovat podrobněji. No a potom už mám právě ten pokyn, který z hlediska daně z příjmů přináší výklady k zákonu o daních z příjmů. A jak tady vidíte, tak pro rok 2023 byl původní pokyn GFŘ D-22 z roku 2015 nahrazen novým pokynem GFŘ D-59. Takže my budeme citovat pochopitelně z toho nového pokynu s tím, že pokud oproti tomu původnímu výkladu by tam byla nějaká změna, tak kromě toho zeleného podbarvení ten nově vkládaný text uvidíte právě přes to růžové podbarvení, ale většinou ty výklady zůstávají stejné.
00:06:48 Je tady možná jedno doplnění, o kterém se potom budeme bavit, otázka řekněme výkladu při zařazení nemovitosti do používání v návaznosti na pravidla stavebního zákona. Teď se pojďme podívat na některé důležité pojmy a protože nemovitosti je potřeba určitým způsobem definovat, tak začnu pohledem občanského práva.
00:07:15 Já se omlouvám, že tady budu hovořit spíše o nemovitostech než nemovitých věcech, ale kdybychom měli být zcela přesní, tak bychom opravdu měli říkat všude nemovité věci, protože nový občanský zákoník nebo vlastně ta úprava od roku 2014 hovoří o tom, že věci jsou nemovité a movité a uvádí přesně výčet toho, co mezi ty nemovité věci patří. Takže jsou to pozemky a pozemní stavby se samostatným účelovým určením včetně věcných práv k nim a práv, které za nemovité věci prohlásí zákon.
00:07:55 Dále je tady řečeno, že stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. To se týká například inženýrských sítí, o kterých dále budeme hovořit v souvislosti s občanským právem, že inženýrské sítě jsou přesně vymezeny jako věc nemovitá, i když leží na pozemku. Jednotka je také věc nemovitá. No a jak tady vidíte, možná pro někoho překvapení, že veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, už jsou brány jako věci movité.
00:08:39 Čili pokud by vám tady scházelo například něco o stavbách na pozemku, tak se musíte spokojit s tím, že nový občanský zákoník má k těm stavbám zcela jiný postup nebo jinou definici, než kterou budeme dále používat z hlediska daní a z hlediska účetnictví. Takže pojďme se podívat prioritně na ty stavby. Tak co se týče staveb, tak se je nutné podívat na to, co říká § 505 až §508, § 509, pardon, toho nového občanského zákoníku, co je součástí věci. První věta je celkem dobrá.
00:09:21 Říká se, že součástí věcí je vše, co k nim podle jejich povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. No a potom už je tady speciální výčet, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem a dále stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, která jsou označována dále v občanském zákoníku pouze zkratkou stavba s výjimkou staveb dočasných. Měl bych ještě říci, že se tady hovoří o tom, že součástí pozemku je také všechno, co je zapuštěno v pozemku anebo upevněno ve zdech té stavby, která je součástí pozemku.
00:10:05 To je pochopitelně princip občanskoprávní, který nepřijalo ani, nepřijaly ani daně, ani účetnictví a my se s tím musíme vypořádat. Někdy je to možná problematické, protože když se převádí nějaká stavba, tak se převádí tedy většinou s pozemkem jako jedna věc a my musíme potom pro účely účetnictví, my musíme i pro účely daní rozklíčovat, co z té jedné ceny je cenou pozemku bez stavby a co je cenou nějaké té stavby, která na tom pozemku je umístěna, ale z hlediska občanského práva je ta stavba součástí pozemku.
00:10:51 Potom je tady řečeno, že není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. No a je tady definováno, že inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení nejsou součástí pozemku, a tudíž se má zato, že tedy budou samostatnou nemovitou věcí. Je tady dále řečeno, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. To znamená, že i ty stavby a technická zařízení související s inženýrskými sítěmi by nebyly součástí pozemku, ale byly by součástí tedy řekněme těch inženýrských sítí.
00:11:39 Dále se pojďme podívat na otázku nájmu, který budeme pochopitelně také probírat. Jak tady vidíte, tak občanský zákoník má nájem vymezen poměrně široce. Vidíte dokonce, že to je něco kolem 130 paragrafů a asi největší porci z těch paragrafů obsahuje ustanovení pro nájem bytu a nájem domu. Je to kvůli tomu, že se tam řeší zdlouhavě možnosti či nemožnosti výpovědi nějakého bytu nájemníkům, fyzickým osobám atd., což pochopitelně je asi důležité v rámci těch občanských vztahů, ale pro nás z hlediska daňového to podstatné není.
00:12:25 Takže my si tady všimneme toho, že v některých případech jsou pravidla společná pro jakýkoliv nájem. To jsou § 2201 až § 2234 toho občanského zákoníku. Potom tady máme specifiku jenom pronájem bytu a nájem domu. Dále potom od § 2302 do § 2315 je nájem prostor sloužících k podnikání, což můžou být pochopitelně i nějaké ty nemovité věci, které budeme dneska probírat. No a potom je nájem movitých věcí a nájem dopravního prostředku. Jak vidíte, mám to tady šedě, protože to se nás a dnešní problematiky týkat nebude, proto se o tom zmiňovat podrobněji nebudu.
00:13:14 Nicméně musíme si i něco říci ještě k ubytování, což je přechodný nájem a mnoho subjektů má daňový problém v tom směru, že si neuvědomuje, že k ubytování je nutný živnostenský list. Čili narozdíl od běžného nájemního vztahu, kde nepotřebujete žádný živnostenský list, běžný nájem živností není, tak ale ubytování to je přechodný nájem a tam ten živnostenský list je potřeba.
00:13:44 Takže to je potřeba zdůraznit, že i když je ubytování a poskytování ubytovacích služeb součástí té části občanského práva, která se zabývá nájmem, tak ale má pravidla zcela jiná než ten běžný dlouhodobý nebo chcete-li trvalý nájem nějaké nemovité věci. No a potom máme ještě pacht. Pacht je také podřazen pod nájem, ale má samostatnou definici zejména pro zemědělský pacht nebo pro pacht obchodního závodu.
00:14:19 Nicméně u toho pachtu je přímo řečeno v zákonech daňových, že pokud nejsou speciální pravidla pro pacht, která by byla v těch daňových zákonech uvedena, tak se pacht podřizuje pravidlům pro nájemní vztah a nakonec tak je to i z hlediska občanského práva. Takže pacht je také něco samostatné, co si budeme dále definovat, ale narozdíl od ubytování nám to daňově nepřináší tolik komplikací a není to tak odlišné. Tak no a teďka pojďme ještě nejprve na přechodná ustanovení nového občanského zákoníku.
00:14:55 Těch přechodných ustanovení je tam poměrně hodně, ještě jsou obecná a potom řekněme různého speciálního charakteru. Tady z těch obecných bych uvedl to, s čím se možná ještě můžete setkat, ale nebude to už asi tak časté. Asi jste všichni zažili, že do konce roku 2013 v té úpravě občanského práva jste vlastnili pozemek separátně od staveb na tom pozemku stojících. Nový občanský zákoník zavedl to, že pokud byla k 1. 1. ta stavba na pozemku stejného vlastníka nebo stejných vlastníků, tak se automaticky stala součástí toho pozemku.
00:15:39 Nicméně k tomu 1. 1. 2014 mohly existovat výjimky, kdy byla stavba na pozemku někoho jiného a potom právě podle tohoto přechodného ustanovení taková stavba se nestane součástí takového pozemku a i vlastně za účinnosti toho nového občanského zákoníku zůstává samostatná do té doby, než se sjednotí to vlastnictví stavby a pozemku. Takže to je potřeba vědět. Je tam jakési předkupní právo, ale to není až tak podstatné. Dále tady máme přechodná ustanovení všeobecná.
00:16:18 Ta říkají, že není-li dále stanoveno jinak, tak se řídí ustanoveními toho nového občanského zákoníku i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných, ale jejich vznik, jestliže jejich vznik a práva a povinnosti byly dány smluvně do konce roku 2013, tak se pochopitelně posuzují podle těch předpisů dřívějších. To je celkem asi logické. Je to jak zdůrazněno v té všeobecné části, tak i potom konkrétně v závazkových právech, která se můžou týkat také toho nájmu.
00:16:55 No a potom je tady dále stanoveno, že není-li dále stanoveno jinak, tak se řídí dosavadní právní poměry, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených do konce roku 2013 dosavadními právními předpisy. Zjednodušeně řečeno, jestli jste si sjednali s nájemcem určitou smluvní pokutu nebo penále podle pravidel platných do konce roku 2013, protože jste uzavřeli tu nájemní smlouvu v té době a nepodřídili jste tu smlouvu těm novým pravidlům, tak platí stále to, co jste si sjednali podle té dřívější úpravy.
00:17:37 Je tady řečeno, že ustanovení o tom, že byste se rozhodli tedy změnit tato pravidla a řídit se tím, co říká nový občanský zákoník, je možnost udělat na základě jakéhosi dodatku k těm původním smlouvám. Takže je možnost převést všechna ta práva a povinnosti vzniklé z těch původních smluv na pravidla, která jsou dána tím novým občanským zákoníkem. No a ještě máme tady ustanovení o závazkových právech. Tady se říká, že nájem se řídí občanským zákoníkem novým od roku 2014, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto datem, to je kvůli řekněme nějakým těm otázkám výpovědní doby atd.
00:18:25 Ale vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti, se posuzují podle dosavadních právních předpisů. Je tady výjimka pronájem movité věci, což ale neprobíráme, a také pro pacht, a to kvůli tomu, že pachtovní vztah vlastně v tom pojetí před rokem 2014 neexistoval, takže byl to nájem a tudíž prostě to bylo něco jiného než ten současný pacht. No a teďka se pojďme podívat, jak je to tedy s tím pachtem. Takže je tady pochopitelně určitá podobnost mezi nájmem a pachtem.
00:19:03 Když se podíváte na definici, tak se říká, že pachtovní smlouvou se propropachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné a poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Takže dá se říci, že kdybyste to srovnali s nájemním vztahem, tak dáte místo pachtovní smlouvy nájemní smlouvu, místo propachtovatele dáte pronajímatel, místo pachtýře dáte nájemce, no a je jasné, že místo pachtovného budete dávat nájemné. Takže možná trošičku něco navíc je, že se dá poskytnout i poměrná část výnosů věci.
00:19:47 Ono to šlo i před rokem 2014. Určitě zejména u těch oblastí zemědělských pachtů nebo zemědělského nájmu se často dělalo to, že vlastně kromě sjednané částky nájemného nebo dneska chcete-li pachtovného, měl možnost ten pachtýř nebo nájemce tedy nebo měl povinnost ten pachtýř nebo nájemce poskytnout tomu vlastníkovi toho políčka ještě například já nevím 20 pytlů brambor atd.
00:20:20 Ale stejně tak, jako v minulosti, tak i dneska, pokud by nějaké takové ustanovení bylo u té pachtovní smlouvy, tak se tak se považuje i těch 20 pytlů brambor, které dostane ten vlastník toho pole jako tedy poměrnou část výnosu z věci, tedy z toho pěstování plodin tím pachtýřem, takže u toho vlastníka se to považuje jako vlastně běžný příjem z pachtovného nebo z nájemného. Takže ani před tím rokem 2014, ani nyní se nečiní rozdíl mezi tím, jestli je placeno pachtovné anebo poměrná část výnosu z věci z pohledu tedy toho vlastníka toho pole.

Celý přepis si můžete zobrazit po zakoupení školení.

Klíčové body ze školení

Rozdíl mezi běžným nájmem a ubytovací službou
Na rozdíl od klasického dlouhodobého nájmu vyžaduje poskytování přechodných ubytovacích služeb živnostenský list. Ubytování má odlišná daňová pravidla a nelze jej vykazovat jako osvobozený nepodnikatelský nájem podle paragrafu devět.
Zákaz uplatnění DPH u nájmu bydlení
Od roku 2021 platí přísný zákaz zdaňovat DPH nájmy rodinných domů, bytů a dalších obytných prostor. Tento nájem je vždy osvobozen bez nároku na odpočet, a to i při pronájmu mezi plátci daně pro jejich ekonomickou činnost.
Zahrnutí vyvolané investice do vstupní ceny
Výdaje na vyvolanou investici, například na vybudování příjezdové komunikace převedené na jiný subjekt, lze zahrnout do vstupní ceny hlavní stavby. Tento postup umožňuje investorovi dostat náklady do daňově účinných výdajů prostřednictvím odpisů, což by při běžném darování nebylo možné.

Úvod do problematiky

0:03
  • Pro rok 2023 nahradil nový pokyn GFŘ D-59 původní pokyn GFŘ D-22, který přináší výklady k zákonu o daních z příjmů.
  • Častou chybou je záměna nájmu a ubytování. Na rozdíl od běžného nájmu vyžaduje krátkodobé ubytování živnostenské oprávnění.
  • Pro účely účetnictví a daní je nutné oddělit cenu pozemku od stavby, přestože občanské právo považuje stavbu za součást pozemku.

Celé shrnutí si můžete zobrazit po zakoupení školení.